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最新数据揭开楼市 房价暴涨暴跌随时有可能发生

2019-02-18 21:26:08   来源:未知   【 】评论:条  我要收藏
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国家统计局今发布数据,中国个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中:与上相比,个大中城市中,价格下降的城市有个,上涨的城市有个,持平的城市有个。环比价格变动中,最高涨幅为.%,最低为下降.%。

  最近两个数据令对房地产的神经再次被牵动。

  国家统计局今发布数据,中国个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中:与上相比,个大中城市中,价格下降的城市有个,上涨的城市有个,持平的城市有个。环比价格变动中,最高涨幅为.%,最低为下降.%。

  另外,央行发布数据,全国人民币贷款增加亿,其中住户部门中长期贷款增加亿。“住户部门中长期贷款”,其实主要就是居民家庭的住房按揭贷款。

  先看看第个数据:与上同相比,个大中城市中,价格下降的城市有个,上涨的城市有个,持平的城市有个。份,同比价格变动中,上涨幅度超过%的有个城市,分别为、天津、上海、肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡,其中深圳为最高涨幅为.%,上海和上涨幅度超过%,南京、厦门与肥上涨幅度超过%,上涨幅度超过上海和。

  上述数据表明,进入下半以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去下半至今,随着大部分线城市楼市出现复苏和好转,北上广深线城市、肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等线城市楼市出现“光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至部分线城市比如南京、厦门与肥土地市场也是“地王”频现,房价上涨幅度超过线城市。

  那么,上述城市出现“地王”频现和“买涨不买跌”的火热局面之后,楼市调控政策会有哪些变化呢?相关部门是不是对于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不管呢?显然,不是。

  从政策面发展趋势来看,频繁及热点城市收紧政策落地预示着季度后,线城市尤其是房价同比上涨幅度超过%的城市的政策面会出现转向。

  从近期的来看,已经强调防范资产泡沫的继续放大,投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信,南京、肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市地也陆续出台了收紧政策,比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应,南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至%,肥土地出让首付升至%,苏州土地出让首付升至%,苏州和南京套房贷首付比例也提升了,苏州也重启了限购政策。

  这是核心线城市“限贷”政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲,由于房价同比涨幅超过%,并且上涨幅度直处于全国前列,“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨,这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性,同时,土地市场也将出台“控地王”措施。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面来看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,季度其他房价上涨幅度超过%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时,针对“地王”推动房价上涨现象,季度“控地王”也将成为政策面的非常重要的特征。理由如下:

  首先,前期政策较为“温和”的城市已经出现稳步收紧的措施。

  随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今上半,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时,地价依然走高,房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”,因此,份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地。从上述房价上涨幅度超过%尤其是上涨幅度超过%的城市政策来看,上述城市政策存在收紧的可能性,季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

  其次,楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水,“限贷”势必重出江湖银行自身资产安全。

  从上述热点城市发展趋势来看,楼市在下半及明进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城市楼市预计下半将进入真正的调整期。而当下半及明楼市进入调整期时,房价也必然面临着下降,对于银行来讲,由于下半以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今下半或明房价开始下降时,去下半以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,自己的资产的安全性。那么收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款,通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此,这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

  第,“地王”频出可能诱发系统性金融风险,“控地王”措施或将在季度集中落地。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前上述热点城市“地王”现象已与往不同,往般是个城市出个地王或少数几个地王,旦市场遇到调整,那么这几个地王或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在像北上广深线城市、肥、苏州、南京、厦门等核心热点线城市,旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的。

  并且从当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多,比如土地出让金的首付款必须%,那么,对于开发商来讲只要首付%,通过金融机构场外配资%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王,这样,旦市场进入调整期,这些地块的风险会增加,这样的风险不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

  因此,对于当前这几个热点城市来讲,旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声片,央视法制频道批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

  从热点城市土地市场政策来看,既然有“地王”频现的现象,市场也会因此存在系统性的风险,那么,季度也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工、达到预售条件的及竣工的给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。

  我们再来看看第个数字:央行发布数据,全国人民币贷款增加亿,其中住户部门中长期贷款增加亿。“住户部门中长期贷款”,其实主要就是居民家庭的住房按揭贷款。也就是说全国人民币新增贷款几乎全部被投入楼市!

  银行新增贷款接近%被用于购房,对楼市和宏观经济到底意味着什么?说明实体经济新鲜血液已被房地产所吸干?还是表明在百业低迷的背景下,作为支柱产业的房地产业正在单骑救主?高按揭贷款占比,是否标志着房地产市场已进入高危期,拐点随时将至?如果这个数据了某种风险,那么风险的中心点在哪?若能就这些问题做出科学预判,对未来数的投资操作与政策制订有关键性意义。

  可以肯定,当前房贷激增或今以来的局部房地产过热,并不能提振国民经济。在特定历史条件下,大规模的房地产开发,确实能吸纳大量就业和带来巨额固定资产投资,并带动钢铁、建材、能源、装饰家电等关联行业的扩张,使P数字快速增长。

  但房子并不能无盖下去,开发没有人住的房子是对资源的极大浪费。随着房地产大开发时代逝去,当前房地产热已主要表现为房价高涨、住房贷款激增和手房交易火爆,而不再表现为房地产开发投资高增长。这更多是种财富再分配,而非生产性活动。

  这种趋势也可从近余来房地产开发投资数据中看出。至,我国房地产开发投资均同比增长.%,但以来,房地产开发投资增长率显著下滑,去降至%。今虽有所回升,但也仅.%。所以,房地产大开发时代已去不复返,房地产业无法再充当单骑救主的角色了。

  那么反过来,当前实体经济低迷,是否正是因为房地产热对国民经济其他部门的虹吸效应所致?换句话说,经济房地产化直接导致了产业空心化?严格来说,房地产热对经济增长的负面效应确实存在,但这种负效应究竟有多大还无法。

  经济房地产化导致产业空心化论点,其主要论据有:是认为高房价提高了工资及其他生产成本,致使产品竞争力下降进而经济下滑;是认为炒房暴富及办实业辛苦利薄,致使人们无心于勤劳致富,从而使百业凋敝、地产枝独秀。

  看前者,高房价主要体现在大城市及中心区,中小城市及城市远郊房价并不算高,租金就相对更低了。根据般经济理论,最终进入产品价格的只是所雇用的最后个工人的住房租金,而这最后个工人,既不可能住在大城市,也不可能住在中小城市中心区,所以认为高房价导致产品竞争力下降之说并不符经济学常识。

  看后者,两者关系也可能了。与其说房地产夜暴富导致人们弃实业而炒房,不如说实业利薄导致资金流入楼市推高房价泡沫更具可信度。高房价,艶堂しほり只能是收入增长或说实业发展到定高度的结果。没有实业收入支撑,高房价就成了泡沫,并不会有支撑点,这是大家都明白的道理。

  如果说房地产热对经济增长有负面影响,更主要体现在脱离真实需求的住房开发,将浪费大量经济资源,降低整体经济效率。而这些销售不畅或无法售出的库存,构成银行坏账,燕鱼金融体系的稳定。

  其次,在实体经济部门信贷数据低迷的同时房贷数据迅猛增长,是否意味着房地产泡沫膨胀已接近极致,房地产周期拐点随时将至?

  经济不景气,信贷扩张就成了房价上涨的唯支撑,房地产泡沫风险可谓巨大。然而另个需要的现实是,在房地产业从快速扩张阶段向成熟阶段迈进时,购房者总体金融杠杆都会升高,这几乎是个经济规律。以为例,房贷余额/P在以前稳定在%左右,在房地产泡沫高峰期的上升至%左右,在房地产泡沫破灭后该比值仍在继续上升,达到.%的最高值。

  可见,房地产金融杠杆变动与房地产泡沫并非直接相关,而与房地产业所处的发展阶段息息相关。在可以预见的将来,即便中国房地产泡沫破灭,房地产业金融杠杆仍可能继续加大。所以,我们无法单纯通过扩张的房贷数据与萎缩的实体经济部门贷款数据,就判定房地产泡沫即将破灭。相比较而言,房价水平相对于购房者收入的高低,更有助于判断房地产泡沫真实水平。

  那么,我国房地产市场真正的风险中心点在哪?

  具体来说,当前我国房地产市场并不存在系统性风险,笔者(邹琳华,系中国社科院城市与竞争力研究中心研究员、景天智库首席经济学家)以为其风险点主要在以下方面:

  其,线及热点线城市近房价涨幅惊人,已很难用真实需求爆发来解释,只能说明房地产的泡沫化加剧,其结果具有很大的不确定性,暴涨暴跌都随时有可能发生;

  其,线及以下城市房地产市场基本风险不在于跌价,而在于库存高企。这些城市至元每平方米的均价,已逼近开发成本甚至建筑成本,房价下跌可能性及空间都不大。但这些卖不出去的库存,将会在地方的债务上体现出来,形成地方债风险;

  其,近两被恶炒的学区房存在政策改变引发房价暴跌的风险。但在这个过程中,无论国家还是学校都未挣得分毫,只有学区“老、破、小”房主夜暴富。如果进步改进或调整入学政策,学区房的格局必将重新改写与洗牌。

  房贷的相对快速增长,是经济社会发展到现阶段的种自然现象,并不能说明房地产泡沫的真实水平,没有必要仅为此而过度解读。虽然房贷快速增长并不意味着泡沫,但实体经济部门信贷负增长,可能意味着未来经济增速将进步下滑,这更需高度重视。

来源:国家统计局上海证券报

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